四辩住房结构调整悖论

去年出台的调整住房供应结构的“90平方米/70%”新政，适合我国人多地少、资源短缺、经济实力不强、环境负荷重、人均收入较低的国情。它有利于节能省地，有利于解决好中低收入者的住房问题，有利于稳定房价，有利于住房建设的可持续发展，是在住宅领域里贯彻落实科学发展观的重要组成部分。

　　但是，各城市执行“新政”的进度很不平衡。截至去年11月底，还有65%以上地级城市、91%以上县级城市未公布住房建设规划。而且社会上陆续出现的一些不同意见，不同程度地成为有些城市按兵不动的“理论根据”。为此，提出以下辨析意见，与大家共同研讨。

　　有人说，商品生产应以市场需求为准。大套型、高房价住宅，只要卖得出去，就应该让它建没。

　　这一说法，对于一般情况下的商品，是合适的。但从我国国情出发，对待住宅这个特殊商品，特别是对待大套型、高房价住宅这个更为特殊的商品，则是不合适的。

　　据有关资料反映，我国城市中占居民总数20%的高收入者，其年收入总和，高于占居民总数80%的中低收入者的年收入总和。高收入者中的“高层”，可以轻而易举地用每年富余的收入购置几套大套型、高房价住房；即使是高收入者中的“低层”，也有能力用几年的富余收入来买一套大套型、高房价住房。

　　这就启发我们要算这样一笔账。我国城镇居民约1.5亿户，其中高收入者约3000万户。近几年，我国城镇每年新建住房500多万套，其中大套型、高房价住宅占60%，约为300多万套。如果每年有百分之十几的高收入者进入市场买一套大套型住房，就会把300多万套大套型住宅买得差不离。再加上部分非高收入者，由于各种不同原因和采用种种办法，也挤进这一买房行列，就成为这些年尽管大比重地建设大套型、高房价住宅，却仍然卖得出去甚至“畅销”的主要原因。这里可以做一个假设，由于绝大多数高收入者的收入会逐年增长，从而拥有持续不断购买住房的能力。如果我国2006年不搞宏观调控，任由大比重地建设大套型、高造价住宅之风再刮10年。10年后人们就会发现，这10年累计建成的3000多万套大套型、高造价住宅，将主要为高收入者所拥有。届时，高收入者平均每户拥有好几套住房（这是一种十分宝贵的社会资源和财富，并占用了大量珍贵的土地），而广大中低收入者仍然处于“买房难”的境地。如果出现这样的“严重”问题，广大群众肯定通不过。它雄辩地证明，我国政府2006年做出调整住房供应结构的宏观调控决策是及时的、正确的。

　　西方国家有一条经验：政府不介入住房问题进行调控和管理，单凭市场自发调节，解决不好中低收入者的住房问题。这一条经验同样适用于我国。我国的住房供应和价格也不能任由市场自发调节。决不能以卖得出去为由，放弃调控管理，任由大套型、高房价住宅“自发地”泛滥成灾。

　　有人说，这几年多建大套型、高房价住宅，显示了广大居民居住水平的提高，政府应该给以大力支持。

　　前面的分析已经说明，占居民总数80%的中低收入者中的绝大多数，买不起大套型、高房价住宅。也就是说，多建大套型、高房价住宅，不能提高中低收入者的居住水平。

　　目前我国的高收入者，基本上都拥有了一套或几套大套型、高房价住宅。如果他们今后再买房，固然有少数人是为了“锦上添花”而购买更为高档的住宅，从而具有提高居住水平的性质，但大多数高收入者购房是进行住宅投资，不属于提高居住水平的性质。

　　仅仅从这一角度来看，政府也不应该大力支持大比重地建设大套型、高房价住宅。

　　这里要指出的是，我国政府一贯重视和致力于解决好广大居民的住房问题，并把重点放在解决广大中低收入者买（租）得起房和不断地提高居住水平上。我国一贯和正在实施的发展经济、增加居民收入，给予中低收入者适度的住房社会保障，以及大比重地建设中小套型、中低价位住房等措施，就是为了解决中低收入者买（租）得起住房和逐步提高居住水平的问题。而在建设住房时，坚持精心设计、精心施工，实现“造价不高水平高，标准不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的要求，则是另一条提高居住水平的措施。

　　有人说，本市居民买房，都要买120平方米以上的大套型住房。因此，本市不能建90平方米以下套型的住宅，建了没人买。

　　在正确住房政策的引导下，随着广大居民逐步树立住房合理消费和梯度消费的观念，随着户均人口小型化的逐步发展，随着中小套型住宅建设的质量、水平和居住舒适度的不断提高，中小套型住宅将成为大多数居民购房的“首选”。

　　从住房消费能力来看，占居民总数80%的中低收入者，将是购买中小套型住宅的主力军，具有强大的市场潜力。目前还有相当多的中低收入者，居住在每套面积50～70平方米的“房改房”中，他们之中总会不断有人因收入增加而购买新房以提高居住水平。按合理的住房梯度消费理念，他们最合适的“第一梯度”选择，应是70～90平方米套型的住宅。

　　建国以来，我国长期实行低工资制，相应地实行公房低租金制。对这种“大包大揽”的住房制度必须进行改革，但改革后也不能从“大包大揽”彻底地转为“撒手不管”，而必须认真地解决好中低收入者的住房问题。也就是：在不断提高居民收入的基础上，既要多建中小套型、中低价位住宅，更要为中低收入者建立稳定的、规范化的住房社会保障制度。这样做，既能使中低收入者买得起与自己经济能力相适应的住房，也能使中小套型住宅有人买。

　　按“新政”要求，新建住宅70%以上的套型应在90平方米以下，还有近30%%的住宅可以建大套或大中套型，平均套型可达90多平方米，这样的住房供应结构是不低的、合理的。毫无疑义，只要我们把道理讲清楚，各地政府会积极执行“新政”，大多数居民也会理性地进入购买中小套型住房的行列。

　　2006年12月2日，郑州绿都城项目开盘售房150套，这是按照“新政”要求建设的中小套型住宅，分为三室两厅90平方米和两室两厅70平方米等多种套型。开盘第一天，就售出147套。这一“畅销”实例证明，只要努力提高住宅的质量和水平，中小套型住宅有人买。固然这仅仅是第一个例子，但可以预见，2007年将广泛地出现这样的例子。

　　有人说，本市人均住房建筑面积已达34平方米，按户均3人计算，平均每户达到102平方米。如果执行建设中小套型住宅占总建设量70%以上的要求，是不是要把已经达到的平均水平降下来。

　　人均住房建筑面积这个综合指标，在住房供应结构合理的条件下，能够较好地反映提高居住水平的情况。

　　我国1998年城镇人均住房建筑面积18平方米，到2005年末达到26平方米，每年增加1平方米。它反映了我国加快住宅建设，提高居住水平的成就，应该充分地肯定成绩。同时也要指出存在的缺点，就是涨幅稍微快了一些，其原因是含有近几年住房供应结构不合理的因素。这种借助住房供应结构不合理因素取得的高增长、高户均面积，不符合我国国情，不是我们所要追求的。

　　由于解决住房问题的重点是中低收入者，因而建议增加一个反映中低收入者人均住房建筑面积的指标。而且要规定，保证这个指标能够逐年增长，是正确执行住房政策的出发点和归宿。可以预测，在通过调整住房供应结构、保证这个指标逐年增长的过程中，绝大多数城市居民人均住房建筑面积仍将逐年稳步增长。只有极少数人均住房建筑面积不正常偏高的城市，有可能出现合理的、轻微的下降。

　　还要指出，实施“新政”调整住房供应结构，是对今后住房建设的要求。对于现在住大套型的居民，不会要求他们降下来。而对于现在仍住在中小套型住宅的居民，仍留有适当的增大套型面积、提高居住水平的空间。新政中允许建设近30%的大套或大中套型住宅，就是预留的适当空间。