“小产权”房不能解决城镇居民住房问题

　　　乡产权房（或“小产权”房）是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章，仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属，故称为乡产权或“小产权”房。实质上，因其权属证书不是合法的发证机关发放，因此，并不具有法律效力，即小产权就是没产权。

　　　法律风险——目前的法律法规明确规定，严格禁止建设、销售小产权住房。根据我国国情特点，实行的是最严格的土地用途管制，农业用地转为农村建设用地，需要严格审批。农村建设用地要转为国有土地，必须通过严格的征地程序。根据《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设，经依法批准使用农民集体所有的土地除外”，即，只有农民和农村集体经济组织才能有权使用农村集体土地。

　　　根据《城市房地产管理法》，未依法领取权属证书的不动产，不得转让。而《合同法》规定：违反法律或行政法规的合同无效；因此，购买小产权房签订的买卖合同，因违反法律的强制性规定而无效。

另外，即将实施的《物权法》也明确规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。国家对不动产实行统一登记制度。因此，在农村集体土地是不能用于商品房开发的，村委员会或乡镇政府不是法定的不动产登记机构，其颁发的房产证，没有法律效力，没有产权证，就没有相应的所有、转让、处分和收益的权利，更不能办理过户手续，消费者没有任何法律保障。未来不论是城市政府征地还是乡镇政府因各种因素想收回，购房者都无法获得合理的补偿或赔偿。

　　虽然“小产权”房没有法律保证,但还有很多人在踊跃购买,一是说明政府监管不力，土地管理部门未能从源头上扼制住这种畸型产权房子的出笼，二是处罚不力，大量“小产权”房进入市场后，相关部门未能采取有效措施，加大对相关的镇乡村政府和开发商进行处罚；三是人们法律观念不强，很多人抱有侥幸心理；四是房价的过快上涨，住房保障相对滞后，也导致一些低收入家庭不得已而为之。

　　　“小产权”房既侵害了城乡居民的双重利益又扰乱了市场秩序，后患无穷。

　　一是“小产权”房侵害了广大农民利益，农民生存的底线就是土地和宅基地，如果城市人口住房问题不能在城市解决，而到农村占用农村土地，农民虽然可能会获得一时的利益，但却失去了未来长久谋生和生存的根基。因为农村集体土地不论是搞集体企业还是出租给企业用，都能有长期稳定的收益。但如果一次性卖给城里人了，则农民生存空间就会越来越少，并且在巨大利益驱动下，这种风气会愈演愈烈，农民、农村、农业的问题都会日益严峻。

　　二是侵害了城市居民利益。过去，经过各级政府多年的努力，才逐步理顺了房屋产权，但还有很多遗留问题至今没有解决。房屋最根本特征就是产权，即使现在购房人不在乎产权模糊不清，以后依然要面临产权确定归属问题，造成的问题迟早都必须解决。因此，这种无产权房子不仅使购房人权益不能得到保护，也给市场造成极大地混乱，并且是集腋成裘，积重难返。

 　　三是“小产权”房屋质量没有保障，住宅产业化目标无法实现。不论是规划还是建筑质量，小产权的房子都不在现行法律法规调整范围。因此，处于无法可依，无人监管的局面，普遍存在着规划设计水平落后，建筑质量不高，安全没有保证， 后续管理包括未来的大修养护缺位等，最终引发的各种矛盾都需要政府出面解决。

　　四是“小产权”房最大的受益者是乡镇政府和开发商。这两个群体通过违规开发建设“小产权”住房，即获得了巨额收益，又不承担后续责任，并且流动性较大，一旦出现问题，很难追究到责任。另外，一些中高收入阶层，为了追求舒适的田园生活，到农村购买第二套或第三套住房，有些就是抱着侥幸的投机心理，追求利益最大化。据调查，购买“小产权”住房的购房人中，大部分是购买的第二套以上的住房。

　　必须坚决禁止小产权房子， 城市居民的住房问题应在城市里解决。“小产权”的房子是非法的，开发建设者和购房人都不能抱有侥幸心理会有合法化解决途径，否则，这个问题就永远都解决不了。最为关键的是，城里人的住房问题需要解决，但农民的利益更需要长久的保护，特别是对于中国这样的农业大国，更不能顾此失彼，让农民失去安居的家园，那样带来的后果，比城里人的住房更难解决，引发的社会矛盾更大，这也是目前土地所有制依然采取两种制度的原因。

　　城镇居民的住房问题不能依赖于“小产权”住房来解决。目前，从中央到各级地方政府都非常重视解决低收入家庭的住房问题，未来应该是市场化与社会保障并行发展的两条轨迹。中高收入家庭通过市场化途径改善住房条件，而低收入家庭通过政府政策扶持或补助等各种援助，逐步解决住房难题。即通过社会化途径，由完善的保障制度和保障体系加以解决。